iKi HAKLI iHTARLA TAHLiYE

Kira sözleşmelerinde, kiracının kira bedelini ödemediğine zaman zaman tanık olunmaktadır. Normal dönemlerde bile ekonomik zorluklar içerisinde olabilen kiracı, kira bedelini gecikmeli veya eksik ödeyebilmektedir. Özellikle Koronavirüs salgını sürecinde kiracıların söz konusu ekonomik zorlukları daha yoğun bir şekilde yaşadıkları düşünülürse; bu günlerde kiracı ile kiraya verenin, kira bedelinin ödenmemesine ilişkin sıkıntıları daha fazla yaşayacağını tahmin etmek hiç de güç değildir. Önemle belirtilmelidir ki; 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesi, 01.03.202030.06.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir. Buna bağlı olarak, çatılı-çatısız tüm iş yeri kira sözleşmelerinde geçerli olan 315. maddeye göre, kiraya verene tanınmış olan sözleşmeyi fesih hakkı bu tarihler arasında kullanılamayacaktır. Ayrıca, 352. maddede düzenlenmiş olan “iki haklı ihtar” uygulaması da bu tarihler arasında mümkün olmayacak, kiraya verenlerce gönderilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve tahliye davası açılması da söz konusu olamayacaktır. Bu sınırlamalar dışında, aşağıda yapılan açıklamalar geçerlidir; örneğin konut kiralarında herhangi bir sınırlandırma bulunmamaktadır.

Öncelikle belirtilmelidir ki, kira bedelini sadece bir kere bile ödememe veya eksik ödeme, bir fesih sebebidir. Eğer kiracı kira bedelini vadesi gelmesine rağmen ödemez ve kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin ikinci fıkrasına göre yazılı olarak verdiği sürede de ödemezse temerrüde düşer (konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün). Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi feshetmek hakkına sahip olur. Kira bedeli belirtilen sürelerde ödenmişse fesih ve tahliye talep edilemez. Bununla birlikte bu şekilde ödenen kira bedeli, aşağıda açıklanacak olan tahliye sebebi bakımından haklı ihtar yerine geçer.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında, kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi veya hiç ödememeyi alışkanlık hâline getiren kötü niyetli kiracılara karşı, kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanınmıştır. Bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanma imkânına sahiptir. Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel yaşamını sürdürmesine imkân tanıyan, çevre etkilerine karşı asgari düzeyde koruma sağlayan yeri ifade eder. İş yeri ise, kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden yer olarak tanımlanabilir; örneğin mağaza, dükkân, yazıhane, imalathane, fabrika ve depo bu tür yerlerdendir. İncelediğimiz tahliye sebebi bakımından bu tür iş yerlerinin üstünün çatılı (örtülü) olması gerekir; çay bahçeleri, akaryakıt istasyonları, halı sahalar, dinlenme tesisleri gibi hem üstü örtülü hem de üstü açık bölümün bulunduğu yerlerde taşınmazın hâkim niteliği (örneğin üstü örtülü bölümün metrekaresi daha fazla ise o niteliği) esas alınır. Tahliyenin gerçekleşebilmesi için diğer bazı şartların, özellikle iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi de gerekir.